Рост цены договора управления МКД при введении НДС нужно согласовывать на ОСС

Если после фиксации цены длящегося договора, – например, договора управления МКД, – повышены или введены новые ставки НДС для исполнителя договора, то он не вправе в одностороннем порядке повышать цену договора на величину нового налога, если покупатель не может воспользоваться вычетом по НДС (Постановление Конституционного Суда РФ от 25 ноября 2025 г. № 41-П), (Информация Конституционного Суда РФ от 25 ноября 2025 года).

Именно это следует из Постановления Конституционного Суда РФ № 41-П, принятому по спору между сторонами длящегося договора о поставке ПО (о котором мы уже рассказывали ранее): во время действия этого лицензионного договора изменилось налогообложение при реализации прав на ПО, которое не включено в Реестр российских программ. Поставщик программного обеспечения неожиданно стал плательщиком НДС, без согласования с покупателем увеличил цену на 20% "нового" НДС и пытался взыскать задолженность через суд.

Мнения судов разделились.

Часть судей полагали, что спорный размер НДС – это не какая-то обособленная сумма, которая регулируется по своим правилам, а часть договорной цены. И эта цена согласована. Перемена обстоятельств, в том числе изменение НК РФ, не должно никак влиять на цену, о которой уже договорились стороны, а является риском продавца (давши слово – держись).

Другие суды, в том числе Верховный Суд РФ, сочли, что косвенные налоги взимаются с покупателя (а не продавца) в пользу бюджета, поэтому сумма НДС в составе цены – это сразу деньги государства, а не продавца. И если ставка НДС выросла, то вырасти должна и цена договора – на ту сумму, которую покупатель через продавца отдаст государству.

Конституционный Суд РФ не присоединился ни к одной из этих позиций, а указал на пробел в регулировании и предложил, – на то время, пока законодатель не уточнит регулирование, – условный компромисс:

• риск увеличения налогов и, соответственно, роста цен, должны нести обе стороны договора ("как положено друзьям, все мы делим пополам"). И если они не пришли к соглашению, продавец может увеличить цену договора в суде, но лишь на половину суммы "нового" налога и если при этом покупатель не имеет права воспользоваться налоговым вычетом;
• однако это правило не применяется, если стороной сделки является гражданин (не ИП).

Таким образом, если услуги УК из-за изменений Налогового кодекса РФ стали объектом обложения НДС (или ставка этого НДС выросла), то поднять цену договора управления ОСС / ставку платы на содержание жилого помещения невозможно ни путем одностороннего повышения этой цены на суммы НДС, ни через суд. Договариваться нужно на ОСС. Ведь абсолютное большинство собственников жилья – именно граждане, которые в нем живут.

Конечно, установить новую, да еще и в повышенном размере, плату на ОСС очень сложно: помимо расходов и других трудностей, связанных с организацией ОСС и рисками его последующего оспаривания, необходимо убедить большинство собственников, чтобы они платили больше за тот же объем услуг. С учетом низкой социальной сознательности значительной части собственников жилья – это неординарная задача. Поэтому некоторые УК без проведения ОСС подняли ставку на содержание жилья на сумму налога. При этом появилась даже судебная практика в пользу этих УК (постановление Пятого ААС от 29 сентября 2025 г. № 05АП-4149/25). Однако после опубликования Постановления № 41-П надежды на продолжение этой практики нет.

При этом некоторые представители отрасли осторожно надеются, что увеличить платежку на НДС без одобрения ОСС можно хотя бы для владельцев коммерческой недвижимости в МКД. Однако это противоречит положениям ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, ведь договор управления МКД заключается с каждым собственником, но на условиях, указанных в решении ОСС, причем собственники выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.