Как минимизировать расходы при отсутствии приборов отопления в нежилых помещениях многоквартирных домов: советы юриста

Нередко в многоквартирных домах имеются нежилые (встроенные) помещения, в которых располагаются магазины, кафе, склады и т. п. без центрального отопления. В некоторых случаях пользователи намеренно стремятся отключиться от централизованного теплоснабжения, чтобы сэкономить на плате за отопление (составляющей существенную долю эксплуатационных расходов за содержание помещения). Иногда в таких нежилых помещениях в многоквартирных домах центральное отопление отсутствует "исторически".

Подход законодателя к расчету платы за отопление был долгое время единым для всех помещений в многоквартирных домах и достаточно негибким. Применяемая формула использовалась одинаковым образом для всех нежилых помещений без исключений и особенностей для помещений, в которых фактически отсутствуют приборы центрального отопления (далее – неотапливаемые помещения). Возможность отсутствия приборов отопления в принципе не предполагалась. Однако в настоящее время ситуация поменялась.

Действующее нормативное регулирование разделяет методы расчета платы за отопление исходя из факта наличия или отсутствия приборов центрального отопления непосредственно в помещении.

Основная проблема заключается в том, что с точки зрения ресурсоснабжающих организаций, поставляющих тепловую энергию, многоквартирный дом представляет собой единый отапливаемый объект, оснащенный теплопотребляющей установкой (внутридомовые инженерные системы: стояки, радиаторы, тепловые пункты, розливы и прочие элементы систем отопления).

Тепловая энергия, поставляемая в многоквартирный дом, распределяется по всему зданию, обогревая весь объем дома и даже те обособленные помещения, в которых отопительные приборы отсутствуют. Как объективно определить справедливый размер платы за объем тепла, потребляемый в общедомовых помещениях, и поступающий в некотором количестве и в нежилые помещения отдельных собственников без приборов центрального отопления?

Позиция Конституционного Суда Российской Федерации

Суд в своем Постановлении отразил, что в профильном нормативном акте – Правилах предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 (далее – Правила предоставления коммунальных услуг) необходимо предусмотреть раздельный порядок расчета платы за отопление конкретных помещений в многоквартирном доме и за отопление на общедомовые нужды, в том числе на отопление коридоров, лифтов и пр. (Постановление Конституционного Суда РФ от 20 декабря 2018 г. № 46-П).

Все собственники жилых и нежилых помещений в любом случае обязаны оплачивать тепло, обогревающее общедомовые помещения, вне зависимости от наличия непосредственно у отдельного собственника приборов центрального отопления. Следовательно, размер платы за теплоснабжение даже при отсутствии отопительных приборов не может иметь нулевое значение. Правительству РФ было предписано установить новый порядок расчета платы, при котором собственники неотапливаемых помещений могли бы вносить плату исключительно за отопление на общедомовые нужды. Иными словами, для владельцев таких помещений плата должна быть существенно снижена.

Отдельно КС РФ отметил, что отсутствие приборов центрального отопления должно быть правомерным, в частности, необходимо соблюдение процедуры переустройства помещения (демонтажа штатных приборов отопления с установкой индивидуальных источников теплоснабжения).

Во исполнение постановления Суда Правительством РФ были пересмотрены Правила предоставления коммунальных услуг в части расчета платы за отопление. Так, отопление было условно (в расчетных формулах) разделено на индивидуальное и общедомовое. Разработаны отдельные формулы расчета платы за отопление помещений без центрального отопления (в том числе с автономными источниками теплоснабжения), закрепленные в п. 3-3(4), а также в п. 3(6) и 3(7) приложения № 2 к Правилам. Изменения вступили в силу с 1 января 2019 года.

Кроме того, в другом Постановлении КС РФ указал, что если большинство помещений перешли на автономное отопление (при сохранении в остальных помещениях в доме подключения к централизованному теплоснабжению), то и общедомовые площади будут обогреваться преимущественно за счет "остаточного" тепла, вырабатываемого источниками автономного отопления (Постановление Конституционного Суда РФ от 27 апреля 2021 г. № 16-П). Данный подход был закреплен в Правилах предоставления коммунальных услуг путем введения с 2 июля 2021 года дополнительных формул расчета платы для соответствующих случаев (формулы 2(3-1), 2(4-1), 3(1-1), 3(2-1) приложения № 2 к Правилам).

Оценка правомерности факта отсутствия приборов центрального отопления

С учетом позиции КС РФ законодательство было скорректировано: теперь объем тепловой энергии, потребляемой непосредственно в помещении потребителя, приравнивается к нулю в случае, если технической документацией на многоквартирный дом не предусмотрено наличие в таком помещении приборов отопления, или в случае, если переустройство такого помещения, предусматривающее установку индивидуальных источников тепловой энергии, осуществлено в соответствии с требованиями к переустройству, установленными действующим на момент проведения такого переустройства законодательством Российской Федерации.

Иными словами, право на снижение платы за отопление имеют владельцы и пользователи таких помещений в многоквартирных домах, в которых центральное отопление не было предусмотрено изначально технической документацией (проектным решением), либо помещений, в которых отопительные приборы демонтированы с получением необходимого согласования, предусмотренного жилищным законодательством (переустройство помещения).

Процедура переустройства помещения в многоквартирных домах (изменения инженерных систем в помещении, в том числе демонтажа) детально регулируется жилищным законодательством.

По причине того, что самовольное вмешательство потребителя в инженерные сети отопления может повлечь отрицательные последствия для качества теплоснабжения остальных потребителей в многоквартирном доме, требуется согласование данной процедуры. Запрет на самовольный демонтаж или отключение предусмотренных технической документацией обогревающих элементов закреплен также в подп. "в" п. 35 Правил.

Согласование необходимо произвести с органом местного самоуправления (гл. 4 Жилищного кодекса). Это можно сделать через МФЦ.

Процедура переустройства системы центрального отопления в помещении многоквартирного дома включает следующие этапы (ст. 25-29 Жилищного кодекса РФ):

1. Подача заявления о переустройстве и пакета документов, включающего технический паспорт помещения и проект переустройства.
2. Ожидание решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства, получение документа, подтверждающего принятие решения и являющегося основанием для проведения переустройства.
3. Осуществление работ по переустройству помещения, проверка их результата приемочной комиссией, созданной органом самоуправления.
4. Составление и направление в регистрирующий орган приемочной комиссией акта о завершении переустройства.

Таким образом, правомерность отсутствия приборов центрального отопления должна подтверждаться технической документацией (изначальным проектом или документами о согласовании процедуры переустройства помещения в виде демонтажа приборов отопления).

Как доказать законность отсутствия приборов центрального отопления?

Исходя из сложившейся судебной практики на потребителе (пользователе помещения) лежит бремя доказывания законности отсутствия приборов центрального отопления в принадлежащем ему помещении. В качестве примера можно привести постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 9 июля 2020 г. № Ф03-2401/20 по делу № А51-5866/2018. В постановлении отмечено, что освобождение от оплаты тепловой энергии допускается только при соблюдении законной процедуры отключения от системы центрального отопления, при этом законность должен доказывать именно потребитель.

Аналогичная позиция отражена и в решении Арбитражного суда Свердловской области от 23 апреля 2021 г. по делу № А60-31875/2020 и ряде иных судебных актов. С учетом приведенных в настоящей статье правовых норм потребителю для снижения платы за отопление необходимо иметь документы, подтверждающие изначальное отсутствие приборов центрального отопления (техническая или проектная документация на МКД, помещение).

В случае же проведения демонтажа отопительных приборов потребителю необходимо иметь следующий комплект документов: решение органа местного самоуправления о согласовании переустройства, проект переустройства, а также акт приемочной комиссии о приемке фактически выполненных по итогу переустройства работ (данный документ является ключевым, так как подтверждает завершение всей процедуры).

Бывает, что собственник помещения является далеко не первым во всей цепочке владельцев такого помещения, и у него отсутствуют соответствующие документы, переданные от предыдущего владельца и даже неизвестны основания, по которым в помещении отсутствует центральное отопление. В этом случае для урегулирования отношений с исполнителем услуги по отоплению потребуется проведение переписки с возможными держателями необходимой информации и документов: предыдущие собственники, местная администрация, управляющая организация, в том числе предыдущая, организации технической инвентаризации, поставщик тепловой энергии многоквартирного дома.

В случае невозможности доказать правомерность отсутствия отопительных приборов потребителю будут выставляться счета на полную оплату коммунальной услуги по отоплению.

Источник: garant.ru