18 апреля Конституционный Суд вынес Постановление № 18-П/2022, которым признал, что ч. 3 ст. 6 Закона о внесении изменений в часть первую ГК и отдельные законодательные акты не соответствует Конституции, поскольку не гарантирует желающим привести регистрацию своего права на недвижимое имущество в соответствие с внесенными в закон изменениями в случае незаинтересованности большинства других сособственников и при наличии объективных трудностей в их поиске, уведомлении и получении от них согласия с выделом доли.

Попытка выделить доли в праве общей собственности в натуре

Иван Коротков приобрел четыре машино-места, одновременно названных как доли в праве общей собственности на нежилое помещение (гараж) в многоквартирном доме. Продавец долей – застройщик дома – был признан банкротом еще 19 сентября 2016 г. Иван Коротков обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании за ним права на данные доли. Определением, принятым в рамках дела о банкротстве застройщика по правилам ст. 201.8 Закона о банкротстве, заявление было удовлетворено, позднее на основании этого решения Иван Коротков зарегистрировал в ЕГРН право собственности на соответствующие четырем машино-местам доли в праве общей собственности на нежилое помещение.

Намереваясь выделить в натуре находящиеся у него доли в праве общей собственности и зарегистрировать право собственности на машино-места как объекты недвижимого имущества, Иван Коротков обратился к сособственникам, уже зарегистрировавшим свои доли в праве в ЕГРН, с предложением согласовать выдел его долей, но не смог получить согласия всех из них. Уведомлениями территориального органа Росреестра от 1 октября 2020 г., вынесенными после обращения Ивана Короткова, государственный кадастровый учет объектов недвижимости приостановлен до 1 января 2021 г.

Иван Коротков обратился в суд с иском о выделе в натуре принадлежащих ему долей в праве общей собственности на нежилое помещение. Решением Серпуховского городского суда Московской области, оставленным без изменения вышестоящими судами, в иске было отказано. Как указал суд, истец не предъявил ни доказательств того, что сособственниками достигнуто соглашение или их общим собранием принято решение о порядке пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей собственности, ни доказательств их согласия с выделом в натуре его долей, а также не доказал, что направил остальным сособственникам предложение о выделе долей. Причем суд имел в виду не только тех сособственников, доли которых были зарегистрированы в установленном порядке, но и иных сособственников, а в своем решении отметил, что сведения о регистрации права собственности имеются лишь для 6048/10 000 долей в праве общей собственности, а для 3952/10 000 отсутствуют.

Кроме того, ссылаясь на ч. 1 и 3 ст. 41 Закона о государственной регистрации недвижимости, вышестоящие суды отметили, что постановка на государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на машино-места в помещении автостоянки возможны одновременно в отношении всех машино-мест. Определением судьи ВС Короткову было отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании.

Предмет рассмотрения КС

Иван Коротков обратился в Конституционный Суд. Он посчитал, что ч. 3 ст. 6 Закона о внесении изменений в часть первую ГК и отдельные законодательные акты (Закон № 315-ФЗ) противоречит Конституции по ряду причин.

Во-первых, устанавливая возможность лишь одновременного преобразования всеми сособственниками своих долей в праве общей собственности на помещение, предназначенное для размещения транспортных средств (гараж, паркинг, стоянка), в машино-места как объекты недвижимости путем определения их границ в натуре, эта норма требует от участника общей собственности для госрегистрации права собственности на машино-место в таком качестве получить согласие всех сособственников или же представить их соглашение либо решение их общего собрания о порядке пользования имуществом, находящимся в общей собственности.

Во-вторых, она не позволяет выделить в натуре машино-место, зарегистрированное как доля в праве общей собственности на помещение, в судебном порядке без указанных соглашения, решения, согласия всех сособственников, требуя от участника общей собственности добыть труднодоступную информацию о тех ее участниках, которые не зарегистрировали свои права в ЕГРН.

Приняв жалобу, Суд отметил, что предметом его рассмотрения по делу является ч. 3 ст. 6 Закона № 315-ФЗ в той мере, в какой она служит основой для разрешения вопроса о выделе в натуре машино-места, зарегистрированного как доля в праве общей долевой собственности на нежилое помещение (гараж), с целью регистрации права собственности на машино-место как объект недвижимого имущества.

Нормы законодательства не препятствуют выделу в натуре доли, если не удалось достичь согласия сособственников

КС указал, что, согласно ч. 3 ст. 6 Закона № 315-ФЗ, если на помещение, предназначенное для размещения транспортных средств, до 1 января 2017 г. было зарегистрировано право долевой собственности, то ее участники могут на основании соглашения либо решения общего собрания определить порядок пользования помещением. В частности, на его полу и стенах могут быть обозначены границы и номера машино-мест, принадлежащих каждому участнику долевой собственности. При наличии таких соглашения либо решения общего собрания, подтверждающих, по сути, раздел помещения на машино-места, каждый из сособственников вправе в индивидуальном порядке требовать выделения из общего имущества своего машино-места, которое фактически уже определено. В этом случае на государственный кадастровый учет ставится выделенное машино-место с одновременной государственной регистрацией права собственности на него.

Как отметил Суд, ранее сформировавшаяся практика оформления прав на машино-место как доли в праве общей собственности не прекратилась и после появления нормативной возможности зарегистрировать машино-место в качестве самостоятельного объекта недвижимости, что, как можно предположить, обусловлено инерционным характером этой практики, а равно отсутствием в законодательстве запрета на создание долевой собственности применительно к помещению с машино-местами.

Выбор же такого помещения конкретным гражданином обычно предрешен тем, где он живет или где ему предстоит приобрести жилье, а значит, граждане ограничены в возможности выбирать способ оформления права на машино-место, будучи зависимыми от того, как предлагает его оформить продавец (обыкновенно – застройщик). Потому предположение о том, что государственная регистрация права на долю в общей собственности до или после даты вступления в силу Закона № 315-ФЗ по-разному влияет на возможность воспользоваться способами выдела доли, позволяющими зарегистрировать машино-место как отдельный объект недвижимости, создавало бы предпосылки для постановки собственников, которые ранее вынужденно оформили право на машино-место в форме доли в праве общей собственности, в неравные с другими сособственниками условия, а это противоречило бы Конституции.

Соответственно, указал КС, регулирование, установленное ст. 6 Закона № 315-ФЗ, распространяется и на случаи переоформления долей в праве общей собственности на нежилое помещение (гараж), приобретенных после 1 января 2017 г., в право на объект недвижимого имущества. Иных норм, непосредственно направленных на решение проблем, возникающих в связи с преобразованием машино-мест, зарегистрированных как доли в праве общей собственности на нежилое помещение, в машино-места как объекты недвижимого имущества, независимо от времени их регистрации, данный закон не содержит.

Как предусмотрено ч. 1 и 3 ст. 41 Закона о государственной регистрации недвижимости, в случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела или объединения объектов недвижимости, перепланировки помещений, изменения границ между смежными помещениями, в результате перепланировки или изменения границ смежных машино-мест государственный кадастровый учет и госрегистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов. В судебной практике действующему регулированию придается смысл, из которого вытекает необходимость одновременных выдела долей в натуре в праве общей собственности, постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации прав на машино-места всеми сособственниками. Такой подход заведомо ставит лицо, намеренное выделить долю в натуре, в зависимое от других сособственников положение, причем им (любому из них) достаточно просто бездействовать, не указывая в обоснование своей позиции на реальное или мнимое нарушение своих прав, заметил КС.

Суд обратил внимание, что выдел в натуре своей доли путем определения границ машино-места участник долевой собственности может провести не только в порядке ст. 6 Закона № 315-ФЗ, но и по правилам ст. 252 ГК, получив согласие всех участников долевой собственности или потребовав выдела своей доли в суде при недостижении сособственниками соглашения о способе и условиях выдела доли. Из содержания ч. 3 ст. 6 Закона № 315-ФЗ не следует, что она блокирует регулирование отношений, связанных с заявленным участником долевой собственности требованием о выделе в соответствии со ст. 252 ГК доли в судебном порядке при недостижении указанного соглашения, и касается лишь случая, когда все сособственники ранее согласовали положение их машино-мест в натуре сообразно принадлежащим им долям в праве общей собственности и тем самым имплицитно предоставили возможность каждому из них при желании оформить выдел доли в натуре на основе достигнутого ими соглашения либо решения их общего собрания о порядке пользования недвижимым имуществом.

Таким образом, ч. 3 ст. 6 Закона № 315-ФЗ, взятая в системной связи со ст. 252 ГК, не может рассматриваться как препятствующая выделу в натуре доли в праве долевой собственности при отсутствии соглашения или при недостижении согласия между участниками общего собрания, если в судебном порядке будет установлено, что такой выдел не нарушает права и законные интересы других сособственников и объективно возможен. Вместе с тем ч. 3 ст. 6 Закона № 315-ФЗ имеет целью упростить процедуру достижения согласия между участниками долевой собственности.

Источник:  advgazeta.ru