Виктория Бескровная, ведущий эксперт строительно-технического отдела:

- В связи с тем, что размер земельного участка далеко не всегда соответствует функциональному назначению объекта недвижимости, собственникам недвижимости приходится обосновывать размер необходимого для ее эксплуатации земельного участка: собственник недвижимости должен доказать, что для эксплуатации недвижимого имущества ему необходим земельный участок определенного размера. При этом уполномоченный орган власти может отказать в предоставлении запрашиваемого размера участка, обосновывая свой отказ тем, что площадь испрашиваемого земельного участка значительно превышает площади объектов недвижимости, на нем расположенных.

Проведение судебной экспертизы по расчету-обоснованию площади земельного участка предполагает возможность разрешить проблему, связанную с обоснованием запрашиваемого размера участка, в состав которого должны быть объективно включены как застроенные части («пятна застройки»), так и не застроенные части, необходимые для эксплуатации объектов недвижимости. Расчет-обоснование площади земельного участка может проводиться исключительно в строгом соответствии с основными положениями Федерального Закона Российской Федерации №73-ФЗ от 31.05.2001 г. «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» (ред. от 08.03.2015).

Поговорим о методике проведения данного вида экспертизы.

Приступая к работе над экспертизой по расчету-обоснованию площади земельного участка, эксперт в первую очередь проводит предварительный анализ документации, содержащейся в материалах дела, в результате которого определяет основополагающие параметры исследуемого объекта:

- месторасположение земельного участка, на котором расположены здания;

- основные характеристики земельного участка;

- расположение зданий в структуре земельного участка;

- функциональное назначение зданий, согласно данным технической документации.

За этапом предварительного анализа документации следует этап натурного обследования, в рамках которого эксперт устанавливает фактическое расположение исследуемых объектов, фактическое функциональное назначение зданий, фактические границы земельного участка, а также зданий и сооружений, не указанных в документации.

При необходимости эксперт формирует запрос в суд о предоставлении дополнительной документации. Например, эксперт может запросить следующую документацию:

1. Описание технологии производства на предприятии, в том числе график и описание рабочего процесса, протекающий на прилегающей к зданиям территории.

2. Списочный состав сотрудников с указанием должностей.

3. Сведения об объемах накопления и частоте вывоза мусора (договор по вывозу мусора).

4. Списочный состав автомобильной техники (грузовой), находящейся на балансе организации применительно только для рассматриваемых зданий (ПТС).

5. Актуальная на момент проведения судебной экспертизы топографическая съемка территории рассматриваемого земельного участка, с рассмотрением прилегающей территории (5-7 м), а также с указанием статуса инженерных коммуникаций.

Далее, эксперт осуществляет подбор комплекса строительных норм и правил, регламентирующих формирование земельных участков для зданий той или иной функциональной направленности, после чего приступает к собственно исследовательской части работы по поставленному вопросу:

1. Осуществляет детальный подбор необходимого состава элементов инфраструктуры для каждого из объектов и определяет значение площадей земельных участков, необходимых для эксплуатации зданий без учета их взаимного расположения в структуре земельного участка.
2. Определяет площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов с учетом их взаимного расположения в структуре земельного участка.
3. Изучив дополнительно предоставленные документы, распределяет зафиксированную в них технику на территории земельного участка с соблюдением требований строительных норм и правил по их размещению.
4. Определяет площадь земельного участка с учетом проведенного исследования, которая будет существенно отличаться от первоначального значения. Данная разница будет обусловлена объективностью и основательностью проведенного исследования.

Таким образом, грамотно проведенная экспертиза по расчету-обоснованию площади земельного участка позволяет объективно доказать, что для эксплуатации недвижимого имущества собственнику необходим земельный участок именного такого размера, который был испрошен.