Снизить кадастровую стоимость недвижимости все сложнее

Кадастровая стоимость недвижимости становится все более популярным предметом споров. Несмотря на негативные прогнозы о том, что передача дел судам общей юрисдикции приведет к росту числа отказов, иски владельцев в большинстве случаев удовлетворяются. Однако процент снижения кадастровой стоимости в результате оспаривания по сравнению с 2014 годом падает. Реализация идеи Минэкономики о передаче проведения оценки от частных структур бюджетным учреждениям, опасаются юристы, только ухудшит ситуацию.

С 2016 года не только организациям, но и гражданам России придется платить налоги на недвижимость исходя не из оценки БТИ, как раньше, а в процентах от стоимости по итогам государственной кадастровой оценки (ГКО). Уже в 2015 году систему ввели в 28 регионах, включая Подмосковье. Пока сумма налога относительно невелика — например, в Москве ставка составляет 0,1% за квартиру стоимостью до 10 млн руб. Но к 2020 году в столице речь пойдет уже об 1% от стоимости недвижимости. А для объектов дороже 300 млн руб. закон позволяет доводить ставку до 2%.

В этом году Москва рассчитывает собрать с граждан 7 млрд руб., Мособласть — 4,7 млрд руб. Но в отношении юридических лиц речь только в столице идет уже о суммах около 100 млрд руб. в год. В связи с этим число дел об оспаривании кадастровой стоимости с требованием установить ее в размере рыночной быстро растет. Статистика Росреестра по кадастровым спорам за 2015 год показывает, что результаты ГКО по-прежнему часто выше рыночных оценок. На заседании президиума совета законодателей при Совете федерации 16 февраля глава последнего Валентина Матвиенко признавала факт "огромного роста" жалоб на госоценку: "Ряд проблем уже четко проявляется. И самая, на мой взгляд, главная — непрозрачность и субъективность определения кадастровой стоимости объекта".

Общее число обращений за оспариванием кадастровой стоимости в 2015 году выросло на 20,7%, до 38,9 тыс. В основном это произошло за счет комиссий при Росреестре — туда поступило почти вдвое больше заявлений (31,3 тыс.), чем в 2014 году, тогда как число обращений в суды почти вдвое снизилось, составив лишь 7,6 тыс. Популярность комиссий объясняется тем, что в июле 2014 года досудебный порядок разрешения кадастровых споров через них стал обязательным для юридических лиц. По словам руководителя судебно-претензионного отдела юридической фирмы "Авелан" Евгения Зварина, раньше бизнес предпочитал обращаться сразу в суд. Сейчас, добавляет партнер адвокатского бюро "Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры" Елена Гаврилина, комиссии стали выносить больше положительных решений по пересмотру кадастровой стоимости. Партнер КА "Юков и партнеры" Марина Краснобаева уточняет, что в основном на этой стадии отсеиваются "очевидные случаи завышения кадастровой стоимости — из-за ошибок или неверной информации об объектах".

Тем же летом 2014 года рассмотрение кадастровых споров было передано из арбитражных судов в ведение судов общей юрисдикции (СОЮ). Тогда юристы опасались, что это может снизить шансы на пересмотр кадастровой стоимости. СОЮ рассматривали кадастровые споры по правилам Гражданского процессуального кодекса (ГПК) вплоть до осени 2015 года, когда правила процесса изменились. В связи с этим Росреестр вел отдельную статистику по спорам до этого момента и после. Так, с января по сентябрь 2015 года СОЮ в рамках гражданского судопроизводства удовлетворили 61% исков, отказали в 19% случаях (20% еще не рассмотрено). Основную часть (93,5%) составляют требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Для сравнения, в 2013 году выигрышей было 66,5% (в арбитражных судах), а в 2014 году побед в судах стало 71% (арбитражные суды и СОЮ примерно пополам).

Таким образом, на первый взгляд передача дел в СОЮ не привела к существенному изменению ситуации. Однако она сильно отличается в разных регионах, и в ряде из них, в том числе в Москве, в 2015 году преобладала отказная судебная практика. По подсчетам юрфирмы "Авелан", Мосгорсуд в прошлом году рассмотрел 132 дела по правилам ГПК, удовлетворив лишь 15%, в остальных 85% истцы получили отказ. "Из решений Мосгорсуда видно, что по Москве стоимость завышается в среднем на 30-40%, но есть земельные участки, по которым разница в несколько раз",— отмечает Евгений Зварин.

Однако статистика за последний квартал 2015 года, когда в силу вступил Кодекс административного судопроизводства (КАС), подчинивший своей процедуре и кадастровые споры, оставляет владельцам недвижимости надежду. По данным Росреестра, по правилам КАС суды рассмотрели 1892 иска (в 96% случаев об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной), из них удовлетворили 22%, а отказали в 4% случаев (остальные еще не рассмотрены). Таким образом, из уже вынесенных решений в 84% случаев иски были удовлетворены. Новой тенденции поддался и Мосгорсуд. По данным фирмы "Авелан", с октября по декабрь 2015 года столичным судом по КАС рассмотрено 114 кадастровых споров и не вынесено ни одного отказа (в 20 случаях иски удовлетворены частично, в 94 - полностью).

Источник: kommersant.ru